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一線城市房價一直是大家矚目的焦點。3月25日，上海市發(fā)布樓市調(diào)控政策，4月上海新房成交面積環(huán)比降半。5月11日,上海舉辦了“3·25”新政后的首場土地拍賣。拍賣會上，三塊住宅用地溢價率均超過100%，這場拍賣似乎給觀望一線城市房價走勢中的人們一個答案

一線城市土地拍賣再攀新高

 文/鄭理

上?！ら_發(fā)商拿地不計成本 

5月11日，上海舉行“3·25新政”后的首場土地拍賣會，拍賣標的包括三宗宅地、一宗商業(yè)地?？紤]到上海此前的樓市調(diào)控，有不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測土地市場或出現(xiàn)降溫，但本次的土地拍賣卻讓人大跌眼鏡，三塊住宅地溢價率均超過了100%。

上海市規(guī)劃和國土資源局官方網(wǎng)站顯示，在三宗住宅用地地塊中，象嶼地產(chǎn)以21.5億元競得奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03區(qū)域地塊，溢價率126.25%，成交樓面價約2.26萬元/平方米；松江區(qū)泗涇10-05地塊由格力地產(chǎn)以19.65億元總價拿下，溢價率109.04%，扣除保障房后的樓面價近4萬元/平方米；12-01地塊則由融創(chuàng)中國（上海家瑞投資有限公司）以30.05億元拿下，溢價率112%，樓面價約為3.8萬元/平方米。記者注意到，超過30家房企“不計成本”對上海的4塊土地進行了搶奪，其中，青浦區(qū)華新鎮(zhèn)陸家圩東側(cè)E-7-07地塊被北京京科信華投資有限公司以1.24億元拿入。

3月25日，上海市發(fā)布樓市調(diào)控政策，簡稱“滬九條”。重點涉及的調(diào)控措施有：非上海戶籍購房資格由2年社保變成5年；購買普通二套房首付50%，非普通二套房首付70%。樓市在新政威力下迅速降溫，4月份新房成交面積環(huán)比降半。而土地市場的熱度卻依然不減，土地價格一路飛升。5月11日成交的奉賢和泗涇地塊，均比半年前同區(qū)域地塊價格上漲了70%以上。而格力地產(chǎn)和融創(chuàng)中國不僅聯(lián)手刷新了松江區(qū)的樓面價紀錄，每平方米4萬元的樓面價幾乎是之前高價地的一倍。

上海樓市在新政之后已迅速降溫，那為何開發(fā)商還如此“不計成本”拿地呢？有地產(chǎn)觀察人士指出，當天的幾宗地塊拍賣價格毫無邏輯可言，開發(fā)商是在賭房地產(chǎn)的明天。那么30多家開發(fā)商到底是理性博弈還是豪賭房地產(chǎn)的明天？

針對上海土地市場的火爆，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，上海樓市降溫，但房企拿地的熱度并未受到影響，這其中有戰(zhàn)略考量，也是無奈之舉。首先，純住宅用地向來是房企必爭之地，因此拿地不會手軟；其次，上海今年前幾個月土地供應(yīng)出現(xiàn)短缺，意味著未來一年是新房供應(yīng)的低點。雖有不少業(yè)內(nèi)人士對目前開發(fā)商的激進表示擔(dān)憂。但參與的開發(fā)商卻相當樂觀，他們甚至認為，地價高還不是最可怕的，最怕的是無地可拿，一線城市盡管目前受到調(diào)控，但風(fēng)險相對較小，哪怕價格貴也要硬著頭皮拿地。

北京·樓面價超三萬

5月5日，北京土地市場成功拍出三宗土地。拍賣現(xiàn)場競爭激烈，3宗土地均有超過10家企業(yè)參與競爭，成交地價全面上漲，合計成交金額為95.35億。

當日成交的3宗地塊之一是位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)，也是當日土地拍賣推出的首宗地塊，性質(zhì)為商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。經(jīng)過61輪的競拍之后，首創(chuàng)以總價33.4億，樓面價超過3.5萬元/平方米的代價競得該宗地塊。

另外兩宗地塊位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)，土地性質(zhì)均為住宅混合公建用地。兩宗宅地吸引了招商、合景泰富、恒大、碧桂園、富力等是10余家一線地產(chǎn)企業(yè)參與競爭。最終，這兩宗地塊全部被招商地產(chǎn)競得，總價約61.95億。

宅地緊缺是地價走高的直接原因。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，5月北京拍出的這三宗地塊的地價全部超過周圍在售房價。以昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)為例，目前洋房類產(chǎn)品最高售價在3萬/平方米左右，而當天成交的地塊預(yù)期未來房價成本將超過6萬/平方米，售價將達7-8萬/平方米。他還表示，“大興黃村地塊更是刷新了紀錄，樓面價為3.57萬/平方米。目前南四環(huán)公寓類物業(yè)售價也僅在4萬以內(nèi)。如果未來兩年內(nèi)房價上漲幅度達不到100%，這三宗土地入市難度都非常大。”

業(yè)內(nèi)普遍分析指出，土地供應(yīng)收緊尤其是住宅用地緊缺是地價走高的直接原因。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，北京土地資源不可能無序擴張，土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因，樓市供不應(yīng)求推升房價上漲；基于對北京樓市的樂觀預(yù)期，開發(fā)商又云集北京重金加碼土地，地價因此不斷攀升。

廣州· 住宅用地占15.4%

根據(jù)此前公布的《2016年廣州市經(jīng)營性用地供地計劃》藍皮書，廣州今年計劃推出84宗地，包括居住用地27宗，商業(yè)地57宗，今年1至4月被視為只是今年該市土地拍賣市場“盛宴”的“前菜”。

廣州市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站公示數(shù)據(jù)顯示，2016年1至4月底，廣州市共出讓土地11宗，總成交額83.74億元，總出讓面積733887平方米。其中，住宅用地僅花都區(qū)平步大道以北A、B兩塊地的56089平方米和57162平方米用于二類居住用地（R2），占總出售面積的15.4%。記者注意到，4月28日至6月8日，廣州有掛牌出讓土地4宗，起始價 41.94億元，土地面積502890平方米，這其中無住宅用地。

深圳·1-3月土地成交額近80億

作為一線城市，深圳早已成為房企要做大做強的寸土必爭之地。而現(xiàn)實是，深圳土地供應(yīng)十分稀缺。深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)預(yù)測顯示，未來5年，深圳每年實際僅有0.33平方公里的新增住宅用地供應(yīng)。這就造成了深圳土地拍賣每逢居住用地推出就成“地王”。  

據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2016年1-3月，深圳共出讓土地14宗，拍賣成交總額近80億元。其中，居住用地2宗都位于深汕特別合作區(qū)鵝埠鎮(zhèn)。仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)，深圳今春成交的兩宗住宅用地其地理位置都位于深汕特別合作區(qū)鵝埠鎮(zhèn)。深汕特別合作區(qū)全稱為廣東省深汕特別合作區(qū)，是全國首個特別合作區(qū)、擁有地級市管理權(quán)限，是深圳市和汕尾市共同合作管理的地級市。下轄鵝埠鎮(zhèn)、鲘門鎮(zhèn)、小漠鎮(zhèn)、赤石鎮(zhèn)（包括園墩鄉(xiāng)及20幾個個大小島嶼）。與惠州市相接；東與汕尾市海豐縣相鄰，距汕尾市中心僅30公里左右、深圳市中心一個半小時左右。

地產(chǎn)商布局臨深區(qū)域。2015年12月25日，深圳拍出2015年全國樓面價地王。地處深圳寶安區(qū)尖崗山片區(qū)的A122-0345地塊和A122-0352地塊在深圳土地房產(chǎn)交易中心成功出讓。其中A122-0345地塊以79907元/平方米的成交紀錄，成為2015年全國樓面價地王，刷新全國單價紀錄。面對缺乏土地的深圳，不少房企選擇“曲線”進軍深圳市場。

深圳主城區(qū)高昂的地價不僅擠壓著需求外溢，也在使開發(fā)商不得不先拿下臨深區(qū)域的土地。以開發(fā)十里銀灘項目為進入標志，碧桂園已經(jīng)在環(huán)深區(qū)域布局8年。去年7月，碧桂園改變過往農(nóng)村包圍城市的路徑，通過收購中科創(chuàng)在深圳坂雪崗的一個安居房項目正式進入深圳。碧桂園在惠州、東莞擁有多個項目。碧桂園莞深區(qū)域營銷負責(zé)人表示，東莞位于廣州和深圳兩大超級城市之間，具有天然的優(yōu)勢，是承接兩大城市發(fā)展的要地，房地產(chǎn)發(fā)展一直也非常健康，本地市場的消化力也比較強，但隨著深圳土地供應(yīng)的減少，深圳客戶外溢明顯，未來的東莞樓市也將是本地與外溢市場并重的局面，所以碧桂園在東莞積極布局臨深片區(qū)。

從以上數(shù)據(jù)及分析不難看出，在北京、上海、廣州、深圳等國內(nèi)一線城市，地塊交易價格高，若想在這種高地價城市拿到一塊住宅用地那必須是要花上大價錢了。  

多因素導(dǎo)致土地拍賣瘋狂

5月11日，從上海一天四場瘋狂的土地拍賣結(jié)果來看，一線城市房地產(chǎn)市場正在釋放多個信號。上海的三宗住宅用地，最終由象嶼地產(chǎn)、格力地產(chǎn)、融創(chuàng)競得，三宗地拍出了天價，溢價率全部超過100%。多名參與5月11日土拍的房企相關(guān)人士認為，今年一線城市的土地供給都會嚴重不足，大家都在等著，所以土地拍賣的時候，一不小心就會拍出天價。

旭輝控股執(zhí)行董事兼總裁林峰指出，二線城市地價暴漲與一線城市土地供應(yīng)不足關(guān)系不大，而是因為二線城市房價暴漲帶來地價的暴漲，地價漲幅又帶來房價的新一輪漲幅，這從一個側(cè)面反映出房企土地儲備的需求。上海5月11日成交的樓板價，比周邊在售價格還要貴，板塊房價將會有上漲壓力。他認為，這是因為每個企業(yè)對后市判斷不一樣，加上樓市溫度到土地市場有一個傳遞周期。房企要避免在高位拿地。

有資料顯示，在宏觀經(jīng)濟層面，擴張型貨幣政策會進一步保守，不會再釋放更多的量出來。另外漲幅過快的城市有下調(diào)壓力，需要微調(diào)。近期一些城市交易量下調(diào)，價格基本上回穩(wěn)。實際上有很多獲利回吐的盤，因此后續(xù)價格如果面臨調(diào)整，由于二線城市比一線城市供給量更大，因此預(yù)計一線城市地價不容易降下來，二手房的房價沒有漲那么多，交易量也在下調(diào)，這是需要關(guān)注的。

                                                                                   （來源：中拍協(xié)-《中國拍賣》）